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L’immobilier, au cœur d’une révolution digitale


L’immobilier se trouve au cœur d’une révolution digitale. Les exploitants et  utilisateurs disposent désormais d’une nouvelle génération de bâtiments plus efficaces énergétiquement, moins coûteux en exploitation, plus attractifs et adaptés aux nouveaux modes de travail. Nécessitant de déployer toute une panoplie de systèmes et de services qui s’appuient sur des nouveaux réseaux informatiques, la conception de ces bâtiments intelligents doit s’appuyer sur de nouveaux acteurs pour ce type de projets: les Directions des Systèmes d’Information ou les Directions du Numérique qui sont amenés à en intégrer la maitrise d’œuvre.

Jean-Pierre Aubert (Directeur général délégué de setec is) et Olivier Migeon (Directeur du Département Génie Electrique de setec bâtiment) nous livrent quelques explications.

Qu’entendez-vous par  « bâtiment intelligent » ?

Cette notion n’est pas nouvelle, mais elle a évolué. Il y a une dizaine d’années, le bâtiment intelligent devait principalement être automatisé et capable de gérer de façon autonome des process tels que la climatisation ou l’éclairage. Ces bâtiments disposaient également d’une infrastructure de pré-câblage banalisée permettant la connexion des occupants aux réseaux VDI de l’entreprise. Toutefois, la majorité des systèmes liés au bâtiment (sécurité incendie, contrôle d’accès, gestion technique, vidéosurveillance) disposaient chacun de leur propre câblage et de leur propre protocole de communication.

La numérisation des systèmes bâtiments, la disposition d’une multitude de réseaux et de terminaux sans fil, l’explosion du cloud, l’avènement d‘objets connectés très bon marché et très basse consommation ainsi que la prise de conscience environnementale ont transformé cette définition.

Ce sont aujourd’hui les nouvelles infrastructures de réseaux informatiques et les applications liées au big data qui vont permettre ces changements et répondre à ces besoins. Toutes les applications telles que la vidéo surveillance, le contrôle d’accès, la gestion énergétique,  la gestion technique, sont aujourd’hui sur les réseaux informatiques. Des expérimentations sont en cours pour alimenter l’éclairage de nos bureaux par le réseau informatique.

A quels objectifs répondent ces nouveaux bâtiments intelligents ?

Les modes de travail ont beaucoup évolué : mobilité, collaboration, audio-visuel, flexibilité, convivialité, …. Les exigences et normes en matière de respect de l’environnement et de consommation énergétique, également. Les bâtiments et espaces de travail du futur doivent s’adapter pour répondre à ces deux besoins fondamentaux : le confort des utilisateurs et la performance énergétique.

Amélioration du confort, aide à la surveillance et à la sécurité, gestion de la consommation électrique ou amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments… Toutes les fonctions et services des bâtiments pourraient être gérés plus intelligemment grâce à l’utilisation de réseaux informatiques bien dimensionnés, évolutifs et adaptables pour les futures technologies, disposant d’une excellente disponibilité et d’un coût d’exploitation optimisé.

Pour quels services de confort ? Géolocalisation, suivi et adaptation de la qualité de l’air, de la température, de l’éclairage, connaissance temps réel de l’occupation des salles de réunion ou de la circulation des personnes.

Ils répondent également à des objectifs de performance énergétique. Les nouveaux outils de suivi de consommations en temps réels alertent les gestionnaires en cas de dérive et communiquent de nombreuses informations sur les performances du bâtiment.

Quels sont les nouveaux enjeux pour les DSI ?

Le Smart Building Institute définit le bâtiment connecté comme permettant de fournir des informations précises concernant la performance du bâtiment, de détecter les erreurs et les déficiences, d’intégrer des systèmes permettant le reporting en temps réel, d’intégrer des outils contribuant à la maîtrise des dépenses énergétiques. Les enjeux sont donc importants : ces bâtiments vont permettre de renforcer l’attractivité, le bien-être et l’efficacité des collaborateurs, de valoriser le patrimoine immobilité et d’en diminuer les coûts d’exploitation.

Les DSI peuvent et doivent apporter à leur Direction Immobilière leur maîtrise des nouvelles technologies, des architectures à déployer et des processus d’exploitation à mettre en œuvre. Les DSI doivent se placer au cœur de la conception des futurs bâtiments intelligents et connectés.

Quelles nouvelles technologies, quelles innovations, rendent possible la mise en œuvre de ces services ?

Nous assistons à l’émergence de nouveaux réseaux basse consommation, qui permettent de connecter à des coûts optimisés des centaines, des milliers de terminaux ou capteurs dans les bâtiments : futures normes Wifi low energy, Bluetooth Low Energy, Lifi (équivalent au réseau wifi mais via l’éclairage de son bureau ou de sa salle de réunion), ZigBee, réseaux 4G et 5G, Low Power Wide Area Network (comme Sigfox ou LoRa). En équipant les bâtiments de capteurs bon marché et sans fil, consommant très peu d’énergie ou alimentés via les réseaux informatiques, il est possible de récupérer des millions de données concernant les déplacements, l’éclairage, la température et à partir de ces données, de les traiter à distance sur des applications dans le cloud et d’optimiser ainsi les coûts d’exploitation  et de valoriser son parc immobilier.

Le POE (Power Over Ethernet) est également en train d‘évoluer pour permettre de fournir plus de puissance via sa prise informatique (15W, 30W, 60W, 90 W dans le futur).

Parmi les prochaines grandes innovations qui pourraient voir le jour, il y a l’arrivée de l’éclairage LED sans réseau électrique, directement connecté sur le réseau informatique. Phillips travaille avec Cisco en ce sens, un premier immeuble « pilote » a été présenté.

Comment tirer parti au mieux de ces innovations technologiques ? Comment mener ces projets ?

Nous avons vu que les enjeux autour des bâtiments intelligents sont importants en termes de

  • Valorisation du patrimoine immobilier
  • Coût d’exploitation
  • Attractivité, bien-être et efficacité pour les collaborateurs
    Nous constatons de plus en plus de points de convergence entre « Bâtiment » et IT
  • Support de communication identique : le réseau IP
  • Equipements de même nature : câble, sans fil, et équipements actifs
  • Mêmes enjeux de management : VLAN, sécurisation des données, QoS, virtualisation des serveurs
    Compte tenu de l’explosion potentielle du nombre de terminaux et équipements à connecter, de la multitude des solutions techniques disponibles et concurrentes, il est difficile pour les Directions Immobilières de travailler sans impliquer la DSI (expériences clients différentes).
    Ainsi, des DSI clients font déjà fait appel à setec pour traiter des projets de vidéosurveillance ou pour concevoir une usine « intelligente et connectée ».
    La DSI se positionne dans ce cas en maitrise d’œuvre
  • Installation, maintenance et supervision des ressources mises en œuvre pour le compte de la DIM
  • La DIM devient utilisateur de la DSI pour son propre périmètre d’intervention
    Les DIM et DSI doivent coopérer en amont et collaborer ensemble, pour
  • Bien évaluer les besoins et leurs évolutions
  • Concevoir les infrastructures et leur mode d’exploitation
  • Définir les règles d’intervention et les règles d’exploitation
    Les « immeubles intelligents », et par extension les « villes intelligentes » sont assurément un domaine où Bâtiment et Informatique vont de plus en plus travailler ensemble.